Các bước thiết thực để kiếm tiền lật đổ ngôi nhà

Đầu tư vào bất động sản có thể là một cách tuyệt vời để kiếm tiền. Một loại đầu tư bất động sản cần xem xét là lật nhà. Đạt được thành công bằng cách sử dụng phương pháp này thường là sự kết hợp của kỹ năng, phân tích và nghiên cứu triệt để, mặc dù một số ít đạt được thành công nhờ vận may câm. Đây là ba chìa khóa để lật nhà thành công.

Ý nghĩa của việc lật nhà là gì?

Lật một ngôi nhà có nghĩa là bạn đang mua một ngôi nhà với mục đích bán nó, thường là nhanh chóng, vì lợi nhuận.

Đây không phải là một chiến lược mua và nắm giữ dài hạn. Bán bất động sản cho nhiều hơn bạn mua nó không có nghĩa là bạn sẽ kiếm được lợi nhuận.

Ví dụ: bạn mua nhà với giá 200.000 đô la và đổi mới giá trị 50.000 đô la. Nếu bạn bán nhà với giá $ 240,000, nhiều hơn bạn mua, bạn sẽ thực sự bị mất tiền khi bạn chịu chi phí cải tạo, cũng như chi phí bổ sung để giữ tài sản và bán tài sản.

Loại tài sản nào có thể được lộn?

Loại tài sản phổ biến nhất được lật lại là một ngôi nhà đơn lẻ. Tuy nhiên, gần như bất kỳ loại bất động sản có thể được lộn cho lợi nhuận. Điều này bao gồm:

Nhà ở nhiều gia đình: Cơ hội lộn xộn bao gồm việc cải tạo các căn hộ hiện tại hoặc bổ sung thêm các căn hộ để làm cho tài sản có giá trị hơn cho người mua tiềm năng.
Tài sản hỗn hợp sử dụng: Điều này có thể liên quan đến việc cải tạo hoặc bổ sung vào không gian bán lẻ, không gian ở hoặc cả hai.

Tài sản Bán lẻ: Đổi mới không gian cho phù hợp với nhu cầu cụ thể, chẳng hạn như nhà hàng, salon hoặc cửa hàng tổng hợp.
Đất đai: Đi qua quy trình phân vùng để làm cho nó được chấp thuận cho một mục đích sử dụng cụ thể, chẳng hạn như ở hoặc bán lẻ. Việc phê duyệt phê duyệt phân vùng có thể là một quá trình kéo dài tùy thuộc vào mức độ nhanh chóng và dễ dàng của bộ phận xây dựng trong thành phố để làm việc.

Khoản 1: Mua ở mức hợp lý

Bạn kiếm tiền khi mua. Nó không thành vấn đề làm thế nào bạn cải tạo nhà ở cuối cùng, nếu bạn đặt quá nhiều tiền từ ngay đầu, sẽ là khó khăn hơn nhiều để kiếm lợi nhuận.

Xác định giá trị sửa chữa Sau khi sửa chữa - ARV

Bạn đang cố xác định số tiền bạn có thể mua được tài sản để kiếm lợi nhuận. Vì vậy, bạn cần phải làm việc ngược trở lại.

Điều đầu tiên bạn cần làm là xác định giá trị sửa chữa sau của căn nhà. Đây là những gì bạn tin rằng nhà sẽ được giá trị sau khi bạn đã hoàn thành tất cả các cải tạo về tài sản.

Bạn sẽ cần phải xem xét giá bán gần đây cho bất động sản tương đương trong khu vực. Trong khi xem xét so sánh không phải là một khoa học chính xác, nó sẽ giúp bạn cung cấp cho bạn một ballpark giá trị của nhà. Nếu ngôi nhà của bạn là bốn giường, hai bồn tắm Thuộc địa, bạn sẽ muốn xem Colonials có kích thước tương tự đã bán trong năm qua.Bạn sẽ cần phải điều chỉnh các yếu tố nhất định như:

Quảng trường: Hai căn hộ có thể có cùng số giường và phòng tắm, nhưng có thể rộng hơn 1.000 mét vuông.
Chất lượng cải tạo: Xem các vật liệu được sử dụng trong việc cải tạo. Đây có phải là những gì người mua hiện tại đang tìm kiếm?
Địa điểm: Một số khu vực thị trấn sẽ tốt hơn các khu vực khác: khu học chánh tốt hơn, đường phố yên tĩnh.
Kích thước lô: Các lô lớn hơn sẽ có giá trị hơn.
Tiện nghi: nhà có điều hòa không khí trung tâm, hồ bơi trong lòng đất, tầng hầm hoàn chỉnh hoặc phòng tổng thể không?

Một khi bạn đã xem xét các tài sản có thể so sánh, bạn sẽ có thể tìm ra một loạt những gì nhà sẽ được giá trị một khi bạn đã hoàn thành việc sửa chữa của bạn. Đây là giá trị sửa chữa sau.

Trừ Chi phí của Bạn

Để mua bất động sản với mức giá hợp lý, bạn cần xác định số tiền bạn tin rằng bạn sẽ chi tiêu vào nhà.

Chi phí kết thúc khi mua: Bao gồm bảo hiểm quyền sở hữu, kiểm tra tại nhà, phí luật sư, khảo sát, phí ngân hàng, lệ phí ghi chép: giấy tờ và nợ thế chấp.
Chi phí xây dựng: Giấy phép của thị trấn, chi phí vật liệu, chi phí nhân công.
Chi phí quản lý: Các khoản thanh toán bảo hiểm, thuế, thanh toán bất kỳ khoản vay nào, chi phí tiện ích có thể xảy ra.
Chi phí kết thúc bán: phí luật sư, thuế chuyển nhượng bất động sản, hoa hồng môi giới, lệ phí ghi âm: giấy tờ và nợ thế chấp, lệ phí kiểm tra thành phố: có thể Giấy chứng nhận cư ngụ, CO, nếu thị trấn yêu cầu, tín dụng người mua: sẽ tìm thấy những điều sai trái với tài sản, vì vậy người mua có thể yêu cầu một khoản tín dụng từ bạn để sửa chữa những thứ này.

Động lực lợi nhuận của bạn là gì?

Bạn có thể không trải qua tất cả các công việc và có nguy cơ lật nhà để kiếm được 5 000 đô la. Vì vậy, bạn phải xác định mục tiêu lợi nhuận lý tưởng của bạn từ việc lật. Khi tất cả được nói và làm xong, bạn muốn kiếm được 20.000 đô la? $ 50, 000? $ 100, 000? Biết bao nhiêu bạn muốn thực hiện sẽ giúp bạn xác định được giá mà bạn có thể mua được căn nhà.

Bạn cũng nên lưu ý rằng bạn có thể phải trả thuế lợi nhuận từ bất kỳ lợi nhuận nào bạn thực hiện. Tùy theo khung thu nhập của bạn, bạn có thể phải trả không có gì, hoặc có thể phải trả 20% lợi nhuận của bạn cho chú Sam. Bạn có thể hoãn chi phí này bằng cách làm một Exchange 1031.

Xác định giá mua lý tưởng

Bây giờ bạn đã xác định Giá trị sửa chữa sau cho tài sản, chi phí ước tính liên quan đến cải tạo tài sản và số tiền bạn muốn thực hiện, bạn có thể xác định số tiền tối đa bạn muốn trả tiền cho tài sản.

Giá trị Sửa chữa Sau khi Sửa chữa

- Chi phí Trừ

- Giảm Lợi nhuận Động lực

= Giá Mua lý tưởng

Đây là điểm bạn đưa ra đề nghị và hy vọng nó được chấp nhận. Bạn đã trải qua rất nhiều công việc để đạt được con số này, do đó, không bị ảnh hưởng bởi Realtors khi bạn nói với bạn nếu bạn tăng giá chào bán, tài sản của bạn là của bạn. Mỗi đô la nhiều hơn mà bạn phải trả cho bất động sản là một đồng đô la của lợi nhuận tiềm năng mà bạn đang mất.Hãy nhớ rằng, bạn là tiền của bạn khi mua.

Khoản 2: Nhanh chóng đạt được

Mục tiêu lật đổ bất động sản là tạo ra lợi nhuận và làm cho lợi nhuận này nhanh nhất có thể. Bất kỳ nhà đầu tư nào cũng biết rằng thị trường bất động sản có thể bật lên một xu. Bất kỳ số yếu tố nào có thể làm giảm đáng kể giá trị tài sản của bạn. Điều này bao gồm:

Tăng lãi suất: Khi lãi suất cao, người dân không thể chi tiêu nhiều tiền cho căn nhà. Nó làm giảm sức mua của họ bởi vì khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của họ sẽ cao hơn. Khi lãi suất tăng, giá nhà sẽ giảm để điều chỉnh cho sức mua này giảm.
Thay đổi của mùa: Mùa mua mùa cao điểm trong những tháng hè khi trẻ em nghỉ học. Các gia đình muốn di chuyển trước khi bắt đầu năm học mới. Nếu bạn không thể lướt qua thị trường vào đầu mùa hè / mùa hè vội vàng, bạn có thể kết thúc chi phí cho mình rất nhiều tiền.
Tăng trong Khoảng không quảng cáo: Một yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến giá trị ngôi nhà của bạn là tồn kho dư thừa trong khu vực. Một lý do có thể xảy ra nếu như một công ty lớn trong thị trấn đóng cửa, và mọi người bắt đầu đưa nhà cửa của họ lên thị trường của họ để họ có thể di dời. Chỉ có rất nhiều người mua cho một phòng ngủ 3, 2 phòng tắm $ 250, 000 trại gia súc. Nếu có năm chiếc trên thị trường, bạn có thể phải giảm giá để bán nhanh.
Nhà bị tịch thu hoặc Bán hàng ngắn trong Khu vực: Thật không may, bạn không thể kiểm soát hàng xóm của mình. Bán hàng ngắn và nhà bị tịch thu trong khu vực sẽ làm giảm giá trị ngôi nhà của bạn.
Thiên tai: Bạn cũng không thể kiểm soát Mẹ Thiên nhiên . Bão, lốc xoáy, và cháy rừng có thể tàn phá các khu vực, để lại giá nhà như nhau trong các vụ cướp.
Xếp hạng trường trung học: Nếu hệ thống trường học bị hạ xuống, khu phố sẽ trở nên kém hấp dẫn đối với những người mua tiềm năng.
Kinh tế suy thoái: Khi nền kinh tế sụp đổ, giá nhà cũng vậy. Ít người hơn có thể mua nhà, và những người làm được tìm kiếm để chi tiêu ít hơn.
Vấn đề môi trường / Dòng điện: Mức độ cao của radon hoặc các hóa chất khác trong đất, các đường dây điện được xây dựng ở sân sau hoặc đường ống chạy qua thị trấn sẽ làm cho khó bán nhà của bạn với đồng đô la hàng đầu.

Khoá 3: Đội bạn làm việc có thể làm hoặc phá vỡ bạn

Sự thành công của bất động sản được thực hiện nhanh chóng và được thực hiện đúng với giá cả. Việc thuê nhà thầu sai, nhà thiết kế hoặc Realtor có thể nhanh chóng chuyển sang một sự thất bại. Lý tưởng nhất là bạn sẽ có một đội ngũ các cá nhân đáng tin cậy tại chỗ trước khi bạn đóng cửa bất động sản để bạn không lãng phí thời gian.

Nhà thiết kế:

Nếu bạn định thuê một nhà thiết kế để đổi mới, bạn cần đảm bảo rằng họ quen thuộc với khu vực này. Điều cuối cùng bạn muốn làm là cải tiến quá mức. Không phải mọi nhà đều cần đá cẩm thạch Calcutta và sàn gỗ cứng của Brazil. Bạn có thể kiếm tiền tuyệt vời với một kế hoạch sàn lớn và thiết kế sạch sẽ. Nhà bếp và nhà tắm bán nhà, nhưng hầu hết người mua sẽ không biết sự khác biệt giữa một vòi nước 400 đô la và một chiếc 40 đô la.

Biết được thị trường cũng sẽ giúp xác định loại người mua đang tìm kiếm trong khu vực này. Khu vực này có thu hút được rất nhiều người độc thân, cặp đôi mới cưới, những gia đình trẻ có con nhỏ, những gia đình được thành lập hay các nhà rỗng không? Điều này sẽ giúp xác định cách tiếp cận tốt nhất để cải tạo. Bạn nên thêm một phòng ngủ khác? Tập trung vào một phòng gia đình cho trẻ em? Là một bộ tổng thể sẽ là vẽ chính không?

Nhà thầu:

Điều này bao gồm các thợ điện, thợ ống nước, siders, nhà lợp mái, nhà thầu HVAC, họa sĩ, pavers và bất cứ ai khác mà bạn có thể cần. Bạn muốn nhận nhiều giá thầu để bạn có được mức giá tốt nhất, nhưng bạn cũng muốn kiểm tra thông tin xác thực vì giá tốt nhất không phải lúc nào cũng là chất lượng tốt nhất. Bạn có thể nghĩ rằng bạn có một mức giá tuyệt vời ngay từ đầu, nhưng sẽ tốn kém nhiều thời gian và tiền bạc hơn để cố gắng sửa chữa một công việc tồi tệ của nhà thầu.

Đảm bảo rằng nhà thầu hiểu được các giấy phép cần thiết phải được đưa ra cùng với thị trấn để sửa chữa cần phải làm. Thị trấn mất bao lâu để xử lý giấy phép? Có bất kỳ vấn đề quy hoạch nào phải được phê duyệt? Giấy phép các vấn đề với thị trấn có thể giữ việc làm trong nhiều tháng và nhanh chóng làm giảm bất kỳ lợi nhuận tiềm năng.

Các nhà thầu cũng nổi tiếng vì "đánh giá thấp" một công việc sẽ mất bao lâu. Hãy chắc chắn rằng bạn có một thời hạn ấn định với nhà thầu cho công việc sẽ được hoàn thành. Bạn cũng nên bao gồm một quỹ dự phòng trong ngân sách của bạn cho những công việc không hoàn thành đúng thời gian.

Realtors:

Bạn sẽ bán với Realtor hay cố bán tài sản cho mình. Nếu bạn bán với Realtor, hãy nhớ rằng phải tính đến khoản hoa hồng của họ khi bán.

Khi lựa chọn một Realtor, bạn phải chắc chắn rằng họ biết thị trường nơi bạn đang cố gắng bán nhà. Ngay cả khi bạn đã từng làm việc với Realtor trong quá khứ, họ có thể không phù hợp nhất cho thị trường cụ thể đó.

Ngoài ra, nhiều Realtors chỉ đơn giản là quan tâm đến việc bán hàng nhanh và không nhất thiết phải bán nhà với đồng đô la hàng đầu. Hãy chắc chắn rằng bạn đã tự nghiên cứu và cảm thấy thoải mái với con số Realtor cảm thấy bạn có thể có được cho ngôi nhà. Bạn muốn bán nhanh, nhưng bạn cũng không muốn để lại quá nhiều tiền trên bàn.