Là thị trường bất động sản đang bị sụp đổ?

Năm 2017, đa số người Mỹ bắt đầu lo ngại rằng thị trường bất động sản sẽ sụp đổ. Trên thực tế, 58% những người được khảo sát đồng ý rằng sẽ có "bong bóng nhà ở và việc điều chỉnh giá" trong hai năm tới. Kết quả là, 83 phần trăm trong số họ tin rằng đó là thời điểm tốt để bán.

Các dấu hiệu cảnh báo

Có rất nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường nhà đất đang hướng tới vùng bong bóng. Hầu hết các sự cố xảy ra chỉ vì bong bóng tài sản đã bật lên.

Một dấu hiệu của một bong bóng tài sản là giá nhà đã leo thang. Giá nhà trung bình toàn quốc gia tăng 32% so với lạm phát. Điều này cũng tương tự như năm 2005, khi chúng được định giá quá cao 35%.

Barometer Bellwether Nhà ở là một chỉ số của các công ty xây dựng nhà và các công ty thế chấp. Năm 2017, nó đã tăng vọt như năm 2004 và 2005. Theo người sáng tạo của nó, Stack Financial Management, người đã sử dụng nó để dự đoán cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Tương tự, SPDR S & P Homebuilders ETF đã tăng 400% kể từ tháng 3 năm 2009. Nó vượt trội so với S & P 500 tăng 270%.

Chỉ số quốc gia Case-Shiller đạt mức cao kỷ lục vào tháng 12 năm 2016. Mức tăng giá tập trung ở 7 khu đô thị. Giá nhà ở Denver và Dallas cao hơn 40% so với đỉnh cao trước tiên của họ. Portland và Seattle giá cao hơn 20 phần trăm, và Boston, San Francisco, và Charlotte cao hơn 10% so với đỉnh cao của họ. Theo CoreLogic, giá nhà ở Denver, Houston, Miami và Washington, D. C có ít nhất 10 phần trăm so với mức bền vững.

Đồng thời, nhà ở giá rẻ đã giảm mạnh. Trong năm 2010, 11% các đơn vị cho thuê trên toàn quốc có giá cả phải chăng cho các hộ gia đình có thu nhập thấp. Đến năm 2016, tỷ lệ này đã giảm xuống chỉ còn 4%.

Sự thiếu hụt là điều tồi tệ nhất ở các thành phố nơi giá nhà tăng vọt. Ví dụ, cổ phiếu của Colorado về giá thuê hợp lý đã giảm từ 32. 4% xuống còn 7,5% kể từ năm 2010.

Vào tháng 3 năm 2017, William Poole, một thành viên cao cấp của Học viện Cato, cảnh báo về một cuộc khủng hoảng dưới chuẩn. Ông cảnh báo rằng 35 phần trăm các khoản vay của Fannie Mae đòi hỏi phải có bảo hiểm thế chấp. Đó là về mức năm 2006. Trong một số cách, các khoản vay này là tồi tệ hơn. Fannie và Freddie đã hạ thấp định nghĩa về khoản vay dưới mức từ 660 xuống 620. Điều này có nghĩa là các ngân hàng không còn gọi cho những người vay với điểm số từ 620 đến 660. Poole là người đứng đầu Ngân hàng Dự trữ Liên bang Kansas, người đã cảnh báo về cuộc khủng hoảng dưới chuẩn năm 2005. <201> Năm 2016, 5. 7% tổng số tiền mua nhà được mua để bán nhanh. Những ngôi nhà "lật" này được cải tạo và bán trong vòng chưa đầy một năm. Attom Data Solutions cho biết đây là tỷ lệ cao nhất kể từ năm 2006, trong thời kỳ bùng nổ cuối cùng.

Sự sụp đổ của thị trường nhà ở năm 2008

Những người bị mắc kẹt trong vụ tai nạn năm 2008 đã cho rằng một vụ bùng nổ vào năm 2017 sẽ dẫn đến vụ tai nạn khác. Nhưng nó đã được gây ra bởi các lực lượng không còn hiện diện nữa. Hoán đổi nợ tín dụng bảo hiểm các công cụ phái sinh như thế chấp chứng khoán. Các nhà quản lý quỹ phòng hộ đã tạo ra một nhu cầu rất lớn đối với các chứng khoán được cho là không có rủi ro.

Điều đó đã tạo ra nhu cầu cho các khoản thế chấp đã ủng hộ họ.

Để đáp ứng nhu cầu về thế chấp này, các ngân hàng và công ty môi giới thế chấp cho vay mua nhà với bất cứ ai. Họ tạo ra cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn trong năm 2006.

Như nhiều người mua không đủ tiêu chuẩn bước vào thị trường, nhu cầu tăng lên. Nhiều người mua nhà vì đầu tư để bán khi giá vẫn tiếp tục tăng. Họ thể hiện sự thịnh vượng không lý tưởng, dấu hiệu của bất kỳ bong bóng tài sản nào.

Năm 2006, các nhà xây dựng trang chủ cuối cùng đã bắt kịp nhu cầu. Khi cung vượt quá cầu, giá nhà đất bắt đầu giảm. Điều đó đã bung ra bong bóng tài sản.

Tháng 9 năm 2006, Hiệp hội các Nhà môi giới Nhà nước cho biết giá nhà đã giảm lần đầu tiên trong 11 năm. Khoảng không quảng cáo cao, cung cấp 7 tháng cung cấp. Tháng 11, Bộ Thương mại cho biết giấy phép mới cho gia đình thấp hơn 28% so với năm 2005.

Tuy nhiên, Cục Dự trữ Liên bang đã bỏ qua những cảnh báo này. Nó cho rằng nền kinh tế đủ mạnh để kéo nhà ở ra khỏi sự sụt giảm của nó. Nó chỉ ra việc làm mạnh mẽ, lạm phát thấp, và chi tiêu tiêu dùng tăng lên. Nó cũng hứa sẽ giảm lãi suất. Điều đó sẽ giúp nền kinh tế đủ thanh khoản để thúc đẩy tăng trưởng.

FED đã đánh giá thấp quy mô và ảnh hưởng của thị trường chứng khoán được thế chấp. Các ngân hàng đã thuê "các DJ liều lĩnh" để tạo ra những chứng khoán mới này. Họ đã viết các chương trình máy tính sắp xếp các gói hàng vay thế chấp vào những gói có rủi ro cao và rủi ro thấp. Các nhóm rủi ro cao đã trả nhiều hơn nhưng có nhiều khả năng bị vỡ nợ. Các gói rủi ro thấp hơn an toàn hơn, nhưng trả ít hơn.

Những gói này đã giữ số tiền thế chấp dưới chuẩn. Các ngân hàng không quan tâm đến tính đáng tin cậy của khách hàng vay vì họ bán lại các khoản thế chấp trên thị trường thứ cấp.

Vụ đánh bom lần này là hàng triệu khoản vay chỉ có lãi. Những người được phép cho vay để có được thanh toán hàng tháng thấp hơn. Nhưng những tỷ lệ thế chấp đặt lại ở mức cao hơn sau ba năm. Nhiều người trong số những chủ nhà không thể trả tiền thế chấp. Sau đó, giá nhà đất giảm và họ không thể bán nhà của họ để kiếm được lợi nhuận. Kết quả là, họ mặc định.

Khi thời điểm tốt, điều đó không thành vấn đề. Mọi người mua những gói có nguy cơ cao bởi vì họ cho lợi tức cao hơn. Khi thị trường nhà đất suy giảm, mọi người đều biết rằng các sản phẩm đã mất giá trị. Vì không ai hiểu chúng, giá trị bán lại của các dẫn xuất này không rõ ràng.

Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, nhiều người mua MBS này không chỉ là các ngân hàng khác. Họ là các nhà đầu tư cá nhân, quỹ hưu trí, và các quỹ phòng hộ. Điều đó lan rộng nguy cơ trong toàn bộ nền kinh tế. Các quỹ phòng hộ sử dụng các công cụ này dưới dạng tài sản thế chấp để vay tiền.Điều đó tạo ra lợi nhuận cao hơn trong một thị trường tăng trưởng, nhưng làm tăng ảnh hưởng của bất kỳ suy thoái kinh tế. Ủy ban Chứng khoán và Chứng khoán không điều chỉnh các quỹ phòng hộ, vì vậy không ai biết nó đã xảy ra bao nhiêu.

Fed đã không nhận ra sự sụp đổ đã được sản xuất cho đến tháng 3 năm 2007. Nó nhận ra rằng hedge quỹ nhà ở lỗ hổng có thể đe dọa nền kinh tế. Suốt mùa hè, các ngân hàng đã không muốn cho nhau mượn. Họ sợ rằng họ sẽ nhận lại MBS xấu. Các ngân hàng không biết có bao nhiêu nợ xấu trong sổ sách của họ. Không ai muốn thừa nhận điều đó. Nếu họ làm như vậy thì xếp hạng tín dụng của họ sẽ bị hạ xuống. Sau đó, giá cổ phiếu của họ sẽ giảm, và họ sẽ không thể huy động thêm tiền để ở trong kinh doanh. Thị trường chứng khoán nhìn thấy - trải qua suốt mùa hè, khi các nhà quan sát thị trường cố gắng tìm ra những điều tồi tệ như thế nào.

Vào tháng 8, tín dụng đã trở nên quá chặt chẽ đến nỗi Fed cho các ngân hàng vay 75 tỷ USD. Nó muốn khôi phục lại tính thanh khoản đủ lâu để các ngân hàng ghi lại lỗ hổng của họ và trở lại hoạt động cho vay tiền. Thay vào đó, các ngân hàng ngừng cho vay hầu hết mọi người.

Xu hướng đi xuống đang được tiến hành. Khi các ngân hàng cắt giảm các khoản thế chấp, giá nhà đất đã giảm thêm. Điều đó làm cho nhiều người đi vay trở nên không hợp lệ, làm gia tăng nợ xấu trên các ngân hàng. Điều đó làm cho các ngân hàng cho vay ít hơn.

Có nhiều sự khác nhau giữa thị trường nhà ở năm 2005 và năm 2017. Trong năm 2005, các khoản cho vay dưới chuẩn tổng cộng hơn 620 tỷ đô la và chiếm 20 phần trăm của thị trường thế chấp. Vào năm 2015, họ đã đạt 56 tỷ USD và chiếm 5% thị phần.

Các ngân hàng đã nâng cao tiêu chuẩn cho vay. Theo Chỉ số Tín dụng Nhà ở của CoreLogic, khoản vay bắt nguồn từ năm 2016 là một trong số những khoản vay có chất lượng cao nhất có nguồn gốc từ 15 năm qua. Tháng 10 năm 2009, điểm số FICO trung bình là 686, theo Fair Isaac. Năm 2001, điểm trung bình là 490-510.

Tiêu chuẩn cho vay chặt chẽ hơn đã tạo ra sự khác biệt trong thị trường "lật đổ". Các nhà cho vay chỉ chi 55 phần trăm giá trị của căn nhà. "Chân chèo" phải đưa ra phần còn lại. Trong cuộc khủng hoảng dưới chuẩn, các ngân hàng cho vay 80% hoặc hơn.

Số căn nhà bán ra hôm nay thấp hơn 20% so với đỉnh cao trước khi xảy ra tai nạn. Điều đó có nghĩa là chỉ có bốn tháng cung cấp nhà sẵn sàng để bán. Kết quả là, khoảng 64 phần trăm người Mỹ sở hữu nhà riêng của họ, so với 68 phần trăm trong năm 2007.

1. Doanh số bán nhà thấp hơn do cuộc suy thoái kéo theo khả năng bắt đầu sự nghiệp và mua nhà của người trẻ. Đối mặt với một thị trường việc làm nghèo nàn, nhiều người tiếp tục học tập. Kết quả là họ đang phải gánh vác khoản vay của trường. Điều đó khiến họ ít có khả năng tiết kiệm đủ để mua nhà. Điều đó sẽ làm giảm nhu cầu.
2. Giá nhà đã vượt qua mức thu nhập. Tỷ lệ chi tiêu thu nhập từ nhà ở trung bình là 30 phần trăm. Ở một số khu vực đô thị, nó tăng vọt lên 40 hoặc 50 phần trăm. Thật không may, các khu vực đô thị cũng là nơi các công việc được. Điều đó buộc những người trẻ phải trả nhiều tiền thuê để được gần với một công việc mà không trả tiền đủ để mua một căn nhà.Ba mươi hai phần trăm doanh số bán nhà ngày hôm nay sẽ là những người mua nhà lần đầu tiên, so với 40% về mặt lịch sử, theo NAR. Thông thường, người mua này là 32, kiếm được 72.000 đô la và trả 182 đô la cho nhà. Một cặp vợ chồng có thu nhập hai người trả trung bình 208 đô la, 500 đô la.
3. Chủ nhà không lấy nhiều vốn chủ sở hữu ra khỏi nhà. Vốn chủ sở hữu tăng lên 85 tỷ đô la trong năm 2006. Nó sụp đổ xuống dưới 10 tỷ đô la trong năm 2010, và vẫn ở đó cho đến năm 2015. Đến năm 2017, nó chỉ tăng lên 14 tỷ đô la. Obamacare là một trong những lý do đó. Các hồ sơ khai phá sản đã giảm 50 phần trăm kể từ khi ACA được thông qua. Trong năm 2010, đã có hơn 5 triệu người nộp đơn. Năm 2016, chỉ có 770, 846 đã làm.
4. Một số người cho rằng giá nhà đất quốc gia đã vượt quá đỉnh điểm năm 2006 của họ. Nhưng một khi chúng được điều chỉnh trong 11 năm lạm phát, chúng chỉ ở mức năm 2004. Giữa năm 2012 và năm 2017, giá nhà đã tăng trung bình 6,5% một năm. Từ năm 2002 đến năm 2006, họ tăng 7,5% mỗi năm. Trong năm 2005, họ đã tăng vọt 16%.
5. Các chủ trang trại tập trung vào những ngôi nhà cao cấp. Những căn nhà mới lớn và đắt tiền hơn. Kích thước trung bình của một ngôi nhà gia đình mới là gần 2, 700 feet vuông. So với 2, 500 feet vuông trong năm 2006.
6. Điều gì có thể gây ra sự sụp đổ
7. Lãi suất cao đã gây ra sự sụp đổ trong quá khứ. Đó là bởi vì họ cho vay nhiều tiền hơn. Điều đó làm chậm xây dựng nhà, giảm nguồn cung. Nhưng nó cũng làm chậm lại khoản cho vay, mà cắt giảm nhu cầu. Nhìn chung, tăng lãi suất chậm và ổn định sẽ không tạo ra một thảm hoạ.
8. Đúng là lãi suất cao hơn trước sự sụp đổ của nhà ở vào năm 2006. Nhưng đó là vì nhiều người vay vốn chỉ có khoản vay lãi suất và khoản thế chấp bằng lãi suất điều chỉnh. Không giống như khoản vay thông thường, lãi suất tăng cùng với lãi suất tiền ăn. Nhiều người cũng có tỷ lệ trêu ghẹo giới thiệu được đặt lại sau ba năm. Khi Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất cùng một lúc, họ đã đặt lại, người vay thấy rằng họ không còn khả năng thanh toán nữa. Giá nhà giảm cùng một lúc, do đó, các chủ sở hữu thế chấp không thể thực hiện thanh toán
9. hoặc

bán nhà. Đó là lý do tại sao tỷ lệ nợ quá cao.

Lịch sử của lãi suất tiền ăn cho thấy Fed đã tăng lãi suất quá nhanh trong giai đoạn 2004-2006. Tỷ lệ này là 1. 0 phần trăm trong tháng 6 năm 2004, tăng gấp đôi lên 2. 25 phần trăm vào tháng Mười Hai. Nó đã tăng gấp đôi tỷ lệ lần nữa lên 4.25% vào tháng 12 năm 2005. Sáu tháng sau, tỷ lệ này là 5. 25%.

Fed đã tăng lãi suất với tốc độ chậm hơn nhiều so với năm 2015. Nó đã tăng lên mức 5% vào tháng 12 năm 2015. Nó đã tăng 1/4 điểm vào cuối năm 2016 và lên 1,25% vào tháng 6 năm 2017. Thị trường bất động sản có thể sụp đổ nếu các ngân hàng và các quỹ phòng hộ quay trở lại đầu tư vào các sản phẩm tài chính rủi ro. Các dẫn xuất này là nguyên nhân chính gây ra cuộc khủng hoảng tài chính. Các ngân hàng đã cắt giảm các khoản thế chấp và bán lại chúng trong các chứng khoán có thế chấp. Những chứng khoán này là một ngành kinh doanh lớn hơn các khoản thế chấp. Đó là lý do tại sao các ngân hàng bán bất động sản cho bất cứ ai. Họ cần họ để hỗ trợ các dẫn xuất.Họ lát cắt chúng để các khoản thế chấp xấu được giấu trong bó với những thứ tốt. Sau đó, khi người vay không trả được, tất cả các dẫn xuất bị nghi ngờ là xấu. Đó là lý do tại sao sự sụp đổ của Bear Stearns và Lehman Brothers. Kế hoạch cải cách thuế của Trump có thể gây ra sự giảm giá có thể dẫn đến sự sụp đổ. Quốc hội đã đề nghị loại bỏ khấu trừ cho lãi suất thế chấp. Khoản khấu trừ đó tổng cộng 71 tỷ USD. Nó hoạt động như một trợ cấp liên bang cho thị trường nhà ở. Việc cắt giảm thuế giúp chủ nhà có giá trị ròng trung bình là $ 195, 400. Điều đó lớn hơn nhiều so với giá trị trung bình của người thuê nhà là $ 5,400. Ngay cả khi kế hoạch thuế vẫn giữ khoản khấu trừ, kế hoạch thuế sẽ mất nhiều ưu đãi. Kế hoạch của Trump đưa ra tiêu chuẩn khấu trừ. Kết quả là, người Mỹ sẽ không còn chia ra. Khi điều đó xảy ra, họ không thể tận dụng khoản khấu trừ lãi vay thế chấp. Ngành bất động sản phản đối kế hoạch thuế.

Thị trường có thể sụp đổ nếu đường cong năng suất trên U. S. Treasury notes trở nên đảo ngược. Đó là khi lãi suất cho Treasuré ngắn hạn trở nên cao hơn lợi suất dài hạn. Năng suất ngắn hạn bình thường thấp hơn do các nhà đầu tư không cần phải có lợi tức đầu tư cao trong vòng chưa đầy một năm. Khi điều này đảo ngược, điều đó có nghĩa các nhà đầu tư nghĩ rằng trong ngắn hạn rủi ro hơn dài hạn. Điều đó gây ra sự tàn phá với thị trường thế chấp, và báo hiệu một cuộc suy thoái. Đường cong năng suất bị đảo ngược trước đợt suy thoái 2008, 2000, 1991 và 1981.

Giá nhà sẽ giảm?

Trong bong bóng nhà đất cuối cùng, các nhà xây dựng nhà đã nộp giấy phép xây dựng mới. Đó là dưới 1 triệu vào năm 1990 trong thời kỳ suy thoái kinh tế. Nó dần dần tăng lên trong suốt những năm 1990, vượt quá 1 triệu vào năm 1998. Nó vẫn ở mức đó cho đến năm 2002, khi nó vượt quá 1. 5 triệu. Nó đã đạt mức kỷ lục mới là 2 triệu vào năm 2004 và 2005. Năm 2006, giá nhà đất bắt đầu giảm. Các nhà xây dựng trang trại đã tìm kiếm hơn 1. 5 triệu giấy phép. Đến năm 2009, con số này đã sụp đổ xuống còn 500.000.

Họ đã dần dần phục hồi được 1,1 triệu vào năm 2017. Họ sẽ giảm xuống còn 1,1 triệu vào năm 2020.

Khi nào thì thị trường nhà đất sẽ phục hồi lại?

Sự sụp đổ của thị trường tiếp theo sẽ xảy ra vào năm 2026, theo Giáo sư Teo Nicholas của trường Harvard Extension. Ông dựa trên một nghiên cứu của nhà kinh tế Homer Hoyt. Sự bùng nổ và phá sản bất động sản đã đi theo chu kỳ 18 năm kể từ năm 1800. Những trường hợp ngoại lệ duy nhất là Thế chiến II và tình trạng đình đốn.

Nicholas nói rằng thị trường bất động sản năm 2017 vẫn đang trong giai đoạn mở rộng. Giai đoạn tiếp theo, việc cung cấp hypersupply, sẽ không xảy ra cho đến khi tỷ lệ trống cho thuê bắt đầu gia tăng. Nếu điều đó xảy ra trong khi Fed tăng lãi suất, nó có thể gây ra một vụ tai nạn.

Làm thế nào để tự bảo vệ mình khỏi tai nạn

Nếu bạn là một trong số những người Mỹ lo lắng, thì có bảy việc bạn có thể làm để bảo vệ bản thân khỏi bị tai nạn bất động sản.

Mua nhà ở, không lật. Hai phần ba ngôi nhà bị mất trong cuộc khủng hoảng tài chính là nhà thứ hai và thứ ba.Khi giá bán giảm xuống dưới mức thế chấp, chủ nhà bỏ đi. Họ vẫn giữ nhà, nhưng mất đầu tư.

Nhận khoản thế chấp bằng lãi suất cố định. Khi lãi suất thế chấp tăng, khoản thanh toán của bạn sẽ giữ nguyên. Nếu điều này có nghĩa là bạn chỉ có thể mua được một căn nhà nhỏ hơn, do đó, có thể là nó. Điều đó tốt hơn là chấp nhận rủi ro và mất nó sau này.

Nếu bạn nhận được một khoản vay có lãi suất thay đổi, hãy tìm ra mức lãi suất sẽ là khi nó được đặt lại. Tính khoản thanh toán hàng tháng và đảm bảo bạn có thể đủ khả năng chi trả bằng thu nhập hiện tại của bạn. Chấp nhận sự khác biệt giữa khoản thanh toán trong tương lai và những gì bạn phải trả ngày hôm nay với mức lãi suất thấp hơn và tiết kiệm. Bằng cách đó, bạn sẽ có đủ tiền để trả tiền thế chấp nếu thu nhập của bạn giảm.

Mua nhà tồi tệ nhất trong khu vực tốt nhất bạn có thể mua được. Đảm bảo khu vực có trường học tốt, ngay cả khi bạn không có kế hoạch tự có con. Người mua tiềm năng sẽ. Bạn luôn có thể cải thiện ngôi nhà qua nhiều năm nếu thu nhập của bạn cho phép. Các khu phố tốt sẽ không bị ảnh hưởng nhiều trong thời kỳ suy thoái tiếp theo là những khu vực nghèo hơn. Họ cũng sẽ hồi phục nhanh hơn.

1. Đảm bảo rằng ngôi nhà của bạn có ít nhất ba phòng ngủ. Điều đó sẽ thu hút các gia đình nếu bạn cần bán lại.
2. Cách tốt nhất để bảo vệ bản thân là với danh mục đầu tư đa dạng về tài sản. Đa dạng hoá có nghĩa là một sự cân bằng các cổ phiếu, trái phiếu, hàng hoá và vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn. Hầu hết các nhà quy hoạch tài chính không bao gồm vốn chủ sở hữu ở nhà như một tài sản, nhưng họ nên. Đó là tài sản lớn nhất mà hầu hết mọi người sở hữu.
3. Để hạn chế thiệt hại về sụp đổ bất động sản, hãy mua căn nhà nhỏ nhất mà bạn có thể sống một cách hợp lý. Cố gắng trả hết tiền vay của bạn sớm, vì vậy bạn không bị mất nhà ở trong thời kỳ suy thoái. Tăng đầu tư của bạn vào cổ phiếu, trái phiếu, và hàng hóa để họ bằng hoặc vượt quá vốn chủ sở hữu nhà của bạn. Nếu có một bong bóng tài sản trong nhà ở, không phải chịu đựng sự cám dỗ để tái cấp vốn và đưa ra công bằng. Thay vào đó, hãy xem lại phân bổ tài sản của bạn để đảm bảo rằng nó vẫn cân bằng.