Làm thế nào để đàm phán Ủy ban Bất động sản

Bạn biết rằng các ủy ban bất động sản được cho là có khả năng chuyển nhượng, đúng không? Bất kể hải quan địa phương, phí bất động sản thường được đưa ra thảo luận. Một số đại lý sẽ đồng ý giảm lệ phí ngay sau dơi. Những người khác sẽ thảo luận về nó. Nhưng không ai sẽ cảm thấy buồn vì bạn đã hỏi. Nó được mong đợi. Mặc dù, được chuẩn bị cho một thực tế là một số đại lý sẽ không đàm phán một khoản hoa hồng với bạn. Bởi vì một số đại lý không phải.

->

Hiểu được các đại lý được thanh toán như thế nào

Sự khác nhau giữa các công ty môi giới phụ thuộc vào chính sách và sản xuất. Một đại lý hàng đầu đóng 100 giao dịch mỗi năm thường được trả nhiều hơn, một chi phí phân chia cao hơn so với một đại lý đóng một giao dịch mỗi vài tháng. Chỉ những người môi giới bất động sản được cấp phép mới có thể nhận được hoa hồng. Người môi giới có văn bản thoả thuận sử dụng đại lý, và lần lượt trả tiền cho các đại lý, thường là các nhà thầu độc lập.

Các khoản hoa hồng do người bán trả cho người bán được chia ra với khoảng một nửa là đến bên niêm yết và phần còn lại cho bên bán; nó không phải luôn luôn là một bộ phận 50/50. Đôi khi các đại lý niêm yết được thanh toán nhiều hơn các đại lý mang người mua.

Tại sao các đại lý lại không tính phí cùng một ủy ban?

Phần lớn, họ làm, theo phong tục địa phương. Mặc dù bạn sẽ tìm thấy các đại lý chiết khấu, các đại lý sản xuất hàng đầu, các chuyên gia lân cận, các đại lý cựu chiến binh, các đại lý hoàn toàn mới, các nhân viên bán thời gian, và các đại lý trong mọi loại kích cỡ và màu sắc.

Các đại lý không giống nhau. Bạn không bao giờ nên chọn một đại lý dựa trên hoa hồng. Bạn có thể tìm thấy các đại lý tốn kém hơn cung cấp dịch vụ và mô hình lợi nhuận cho người bán của họ các đại lý ít tốn kém không. Nhìn chung, các đại lý thường nhận được những gì họ có giá trị. Họ không phải tất cả đều có giá trị như nhau.

Lợi nhuận ròng điển hình

Có bao nhiêu đại lý giả vờ? Giả sử người mua của Mary mua nhà trị giá 150.000 đô la. Tổng hoa hồng được thanh toán là 7%, với 4% cho môi giới niêm yết và 3% cho người môi giới bán. Người môi giới của Mary được trả $ 4, 500. Mary được giảm 50% phí nhượng quyền 8%. Mary nhận được $ 2, 070. Từ đó, Mary chi trả cho chi phí trên không là 22% và bỏ đi 30% tiền tiết kiệm để giữ an sinh xã hội, thuế liên bang và thuế thu nhập của tiểu bang. Mary đã kiếm được 993 đô la. 60 lợi nhuận ròng.

Nếu Mary chỉ đóng một lần trong một tháng và làm việc trong một tuần 40 giờ điển hình, điều đó làm cho mức lương giờ ròng của cô ấy khoảng 5 đô la. 78 cho tháng. Nếu cô ấy đóng hai giao dịch một tháng, thì Mary làm giống như các nhân viên cửa hàng tại The Home Depot.

Bán và Mua Với Cùng Đại lý

Bạn có thể yêu cầu Mary nếu cô ấy sẽ giảm một phần hoa hồng nếu cô ấy đại diện cho bạn bán nhà và cũng đại diện cho bạn mua nhà nhưng Mary có thể không đồng ý.Lý thuyết này hoạt động dựa trên tiền đề rằng hai con chim trong bụi cây là tốt hơn một trong tay. Nói cách khác, nếu Mary là đại lý danh sách của bạn, cô ấy sẽ kiếm được phần bên trong khoản hoa hồng. Thêm vào đó, bằng cách giúp bạn mua nhà khác, cô ấy sẽ kiếm được bên bán của giao dịch đó.

Một người. Hai giao dịch. Nhưng nó sắc nét hơn thế.

Có đại lý sẽ cho bạn giảm giá nếu bạn bán và mua nhà thông qua đại lý của họ. Các đại lý bất động sản từ chối giảm giá phí có thể tin rằng hai giao dịch được tách biệt với nhau, mà họ đang có. Họ đòi hỏi cùng một lượng công việc, cho dù người bán và người mua là cùng một người hoặc hai cá nhân khác nhau và không liên quan. Nếu Mary giảm giá hoa hồng cho bạn để thực hiện hai lần làm việc và kiếm được ít hơn gấp đôi tiền, cô ấy cũng có thể bị đánh trúng bên bán hoa hồng vì cô ấy không kiểm soát lệ phí mà một đại lý khác đàm phán. Để thuyết phục Mary hãy "nghỉ ngơi", bạn có thể phải đề nghị Mary một động lực khác như giới thiệu, gửi công việc kinh doanh của cô ấy xuống đường.

Khi đại lý tương đương đại diện cho bạn và người mua

Điều này được gọi là cơ quan kép, và nó thậm chí không hợp pháp ở một số tiểu bang.

Nhưng ở nơi hợp pháp, Mary sẽ kiếm được cả hai mặt của hoa hồng, danh sách và phí bán hàng. Nó được gọi là kết thúc đôi một giao dịch. Cùng một tài sản nhưng có hai bên riêng biệt có quyền lợi riêng và khả năng riêng biệt để kiện. Mary bây giờ đã tăng trách nhiệm.

Thỉnh thoảng có một chiến thuật phổ biến được người bán hàng ở một số vùng của đất nước yêu cầu một đại lý niêm yết nếu cô ấy đồng ý giảm hoa hồng nếu cô ấy đại diện cho cả người bán và người mua. Bạn có tùy chọn đàm phán điều này khi bạn ký hợp đồng niêm yết hoặc khi bạn nhận được một đề nghị, nhưng tốt hơn nếu bạn thảo luận về kịch bản này ngay từ khi bắt đầu của danh sách.

Hãy nhớ rằng cuộc đàm phán này có thể gây trở ngại. Nó có thể làm giảm sự háo hức của đại lý trong danh sách hoặc động cơ bán nhà của bạn cho người mua của chính mình. Ngoài trách nhiệm ủy thác pháp lý để tiếp thị ngôi nhà của bạn cho tất cả người mua sẵn có, động lực của cô ấy là gì khiến người mua mua nhà khi mức phí của cô ấy bị giảm? Đặc biệt nếu cô ấy muốn bán người mua này trong danh sách của người khác và nhận được nhiều tiền hơn. Nhưng đi trước và hỏi. Nhiều đại lý đồng ý "hoa hồng thay đổi" khi được hỏi vì họ nghi ngờ tỷ lệ cược là họ sẽ không đại diện cho cả hai bên, vì vậy họ không từ bỏ bất cứ điều gì.

Nhiều danh sách, cùng một người bán

Giảm hoa hồng để đổi lấy một số danh sách độc nhất của cùng một người bán phụ thuộc vào:

• Đô la Mỹ
• Dễ bán
• Thị trường di động

Nếu cả ba trong số các biến đó đều có lợi cho đại lý, thì đó là một trò chơi không có trí tuệ để đàm phán và có lẽ là đàm phán đơn giản nhất để giành chiến thắng. Mặc dù không phải mọi đại lý sẽ đồng ý với điều này.

Đại lý Kiểm soát Vùng lân cận

Các nhân viên làm hàng loạt hoạt động hàng năm tại các khu vực cụ thể thường giảm giá một điểm ở đây.Đây là những đại lý có thể yêu cầu hoa hồng cao hơn nhưng nhanh chóng đồng ý giảm lệ phí nếu có sự cạnh tranh từ đại lý khác. Nếu bạn thích một nhân viên đã trích dẫn bạn một khoản hoa hồng cao hơn nhưng phỏng vấn một người thứ hai đồng ý làm công việc ít hơn, hãy gọi lại đại lý đầu tiên và cung cấp lệ phí thứ hai đại lý. Giải thích vì sao. Cũng xin nhớ rằng câu nói đó: bạn nhận được những gì bạn phải trả là rất đúng. Không nên treo lên trên hoa hồng mà bạn bị mất cảnh của việc thuê các đại lý tốt nhất bạn có thể tìm thấy.

Vào thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.