Người thuê trong Giao dịch 1031 thông thường

C. Conan Grant, Chủ tịch nhóm 1031 Alternatives Group

Bạn có mệt mỏi với những cuộc gọi điện thoại bảo trì nửa đêm và mệt mỏi với những người thuê nhà của bạn không? Có lẽ bạn đang nản lòng vì bạn đang theo đuổi tiền thuê nhà và người sửa chữa? Có lẽ bạn thực sự muốn bán căn hộ cho thuê hoặc căn hộ nhỏ của bạn nhưng bạn lại sợ các hậu quả về thuế. Trên thực tế, bạn có thể đã nghĩ đến việc mua một khu mua sắm mới nhưng chắc chắn bạn không thể mua sắm bằng cách trả tiền mặt và thậm chí không bao giờ trả tiền mặt cho ngôi nhà.

Nếu có vẻ như bạn, đây là tin vui. Bằng cách sử dụng Khách thuê 1031 trong Trao đổi thông thường, bạn có thể bán căn hộ cho thuê hoặc căn hộ này, tránh thuế thu nhập từ vốn và vẫn giữ tiền của bạn làm việc cho bạn. Người thuê nhà chung, được gọi là TIC, là một trong những cách tốt nhất mà một nhà đầu tư có thể tham gia vào việc sở hữu một hoặc nhiều tài sản có chất lượng cao, đồng thời giữ được sự giàu có và tránh những vấn đề về quản lý tài sản.

Những người thuê trong Giao dịch thường 1031 Cho phép Đa dạng hóa

Ví dụ: giả sử bạn bán một tài khoản mà bạn sở hữu trong 15 năm, và bạn có vốn chủ sở hữu là 400.000 Đô la Mỹ. Tùy theo số tiền nợ bạn vẫn còn mang theo, giá mua của khoản đầu tư mới của bạn có thể là khoảng một triệu đô la. Trong khi đó là rất nhiều tiền, bạn vẫn có thể không đủ điều kiện để mua một tài sản thực sự đỉnh cao một mình. Tuy nhiên, nếu bạn quyết định thay vì đầu tư vào một TIC, thì 400.000 đô la Mỹ có thể mua một khoản tiền trị giá hàng triệu đô la trong một tài sản có định mức trị giá 30.000.000 đô la.

Những người thuê trong Common Exchange 1031 Exchange cho phép đa dạng hóa giữa các thuộc tính khác nhau ở các vị trí địa lý khác nhau. Bạn có thể đầu tư vào kho hàng, kho lưu trữ, khách sạn cao cấp, khu phức hợp văn phòng, bệnh viện hoặc cơ sở trợ giúp, hoặc căn hộ có giá trị hàng triệu.

Đa dạng hóa này có thể làm giảm nguy cơ danh mục đầu tư của bạn và có khả năng tăng giá trị của nó.

Hỏi một cố vấn đầu tư đáng tin cậy chứ không phải người bán bạn đầu tư.

M TO: Trước khi bạn đầu tư vào bất kỳ 1031 Người thuê trong Trao đổi Thông thường, vui lòng đảm bảo rằng một luật sư đáng tin cậy xem xét các thủ tục giấy tờ và làm sự cẩn thận của bạn. Điều này bao gồm việc điều tra có thể xảy ra đối với tổ chức bán bảo mật, bao gồm việc đảm bảo rằng tổ chức đó được cấp phép hợp lệ. Có rất nhiều Crooks, làm giàu scammers hội thảo nhanh chóng, làm việc trong sự kết thúc của kinh doanh.

Quy tắc IRS cho người thuê trong Quy tắc 1031 Exchange thông thường

Quy tắc IRS cho Exchange 1031 phải được tuân thủ tỉ mỉ để trì hoãn thu nhập về vốn và khấu trừ thuế khấu hao. Tài sản Đã từ bỏ phải được giữ để đầu tư hoặc sử dụng trong thương mại hoặc kinh doanh của chủ sở hữu.

Năm yêu cầu chung đối với việc trao đổi TIC 1031 có khả năng thành công là:

100% số tiền thu được từ bán phải được tái đầu tư và giá trị của Tài sản Thay thế Thương mại phải bằng hoặc lớn hơn Tài sản Đã Bị Từ Chối.

1. Một Người trung gian Đạt tiêu chuẩn trở thành người bán được chỉ định và nắm giữ tất cả tiền thu được từ việc bán Tài sản Đã Bị Từ Chối.
2. Có khoảng thời gian xác định 45 ngày, trong đó ít nhất ba đặc tính "Thay thế" giống như thế phải được xác định bằng văn bản.
3. Quy tắc 200% quy định rằng bất kỳ số Bất động sản thay thế nào cũng có thể được xác định nhưng tổng giá trị của chúng không được vượt quá 200% giá trị của Tài sản Đã Bị Từ Chối.
4. Nếu không áp dụng quy tắc ba tài sản và Quy tắc 200%, giá trị thị trường tổng hợp của các tài sản thương mại được mua trong trao đổi phải bao gồm ít nhất 95% tổng giá trị thị trường hợp lý của tất cả các xác định thuộc tính.

   Chỉnh sửa bởi Elizabeth Weintraub. Vào thời điểm viết, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.

5. Bởi C. Grant Conness, Chủ tịch, 1031 Alternatives Group

Một khi sở hữu Thay thế đã được chọn, nhà đầu tư có 180 ngày kể từ ngày Thu hồi Bất động sản được chuyển cho người mua để đóng tài sản mới. Nếu đến hạn nộp tờ khai thuế của nhà đầu tư, với bất kỳ khoản gia hạn nào, trong năm tính thuế mà Tài sản Đã ngừng bán đã được bán sớm hơn khoảng thời gian 180 ngày thì việc trao đổi số 1031 phải được hoàn tất trước ngày đó.

Nhà đầu tư cũng nên nhớ rằng một phần của khoảng thời gian 180 ngày này có thể đã được sử dụng trong khoảng thời gian xác định 45 ngày. Không có phần mở rộng và không có ngoại lệ đối với quy tắc 45 ngày, bao gồm các ngày cuối tuần và ngày lễ. Nếu vượt quá giới hạn thời gian, toàn bộ giao dịch có thể bị loại, và hình phạt và thuế sẽ theo sau.

Nếu một nhà đầu tư mua một khoản lãi phân đoạn trong nhiều hơn một tài sản, bạn nên đảm bảo rằng các ngày kết thúc dự kiến ​​trước ngày hết hạn.

Người Thuê Nhà trong Bảo Hiểm Giao Dịch Chung và Chủ Tịch

Là một chủ sở hữu trong TIC, bạn sẽ nhận được một hợp đồng riêng với tư cách là người thuê nhà và một chính sách về quyền sở hữu nhằm đảm bảo tỷ lệ sở thích của bạn trong bất động sản. Bạn có các quyền giống như bất kỳ chủ sở hữu duy nhất nào khác.

Lưu lượng tiền mặt và tiềm năng thăng tiến từ người thuê trong hợp đồng thường niên năm 1031

Có tiềm năng thu nhập tương ứng với quyền sở hữu phần nhỏ của bạn, có tiềm năng lớn hơn dòng tiền mặt bạn nhận được từ các khoản đầu tư trước đây.

Dòng tiền có thể được bù đắp bởi khấu hao cơ sở của bạn trong đợt mua mới.

Bạn cũng có thể chia sẻ sự ủng hộ của bất động sản, nếu có, nếu nó được bán. Một TIC được coi là một công cụ lập kế hoạch bất động sản có giá trị vì người thừa kế của bạn sẽ nhận được một cơ sở bước lên khi bạn chết.

Chỉnh sửa bởi Elizabeth Weintraub. Vào thời điểm viết, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.Trong thời gian giữa đến cuối những năm 90, các nhà đầu tư đã yêu cầu IRS nhiều yêu cầu cho các phán quyết trước về việc liệu một phân chia không phân chia, những người thuê có lợi ích chung hay không trong bất động sản là một thực thể có thể được hoãn thuế theo Mục 1031.

Đáp lại, vào tháng 10 năm 2000, IRS đã ban hành Quy trình Doanh thu 2000-46. Thủ tục này cho thấy một số người thuê trong các mối quan hệ thường có thể được coi là đối tác cho các mục đích thuế của liên bang và vì vậy không đủ điều kiện để xem xét năm 1031.

IRS đã nói rõ rằng nó sẽ không còn đưa ra bất kỳ phán quyết trước. Quyết định này đã được bãi bỏ vào Tháng 3 năm 2002, tiếp theo là Thủ tục Doanh thu 2002-22.

Được gọi là "Rev. Proc.", Thủ tục Doanh thu 2002-22 đặt ra 15 điểm, sẽ được IRS xem xét khi

"xem xét yêu cầu cho một phán quyết rằng một phân số không phân chia trong bất động sản cho thuê không phải là một sự quan tâm đối với một thực thể kinh doanh "

- có nghĩa là một quan hệ đối tác không đủ điều kiện có thể khiến việc trao đổi có nguy cơ bị kiểm toán và hậu quả về thuế.

Tuy nhiên, việc có được một phán quyết tạm thời vẫn sẽ là gần như không thể. Rất nhiều thông tin cần thiết cho việc xem xét IRS thậm chí không có sẵn cho đến khi nhà tài trợ sẵn sàng mua tài sản, đóng khoản vay và bán quyền lợi cho người thuê nhà chung. Do đó, lý do tại sao hầu hết các hội đồng bảo trợ ban hành một ý kiến ​​thuế "nên" hoặc "sẽ" nằm trong Biên bản ghi nhớ vị trí riêng

Hướng dẫn thủ tục thu thuế đối với người thuê trong Hợp đồng thường niên năm 1031 Rev. Proc. đã xây dựng các hướng dẫn rõ ràng về cơ cấu, tài chính và quản lý của Người thuê nhà trong quyền sở hữu chung. Nó cho phép từ 2 đến 35 đồng chủ sở hữu, mặc dù các nhà tài trợ và người cho vay có thể đặt ra giới hạn thấp hơn đối với một số tài sản, thường là từ 10 đến 25 nhà đầu tư. Đôi vợ chồng đôi khi được đối xử như một thực thể đơn lẻ (tùy theo luật của tiểu bang) và không ai trong số đồng chủ sở hữu được phép khai thuế như là một đối tác. Mỗi đồng chủ sở hữu có quyền bán hoặc chia quyền sở hữu phân số của mình nhưng chỉ sau khi chào bán nó cho những người khác. Có chia sẻ tương xứng lợi nhuận và nợ (thế chấp).

Với những hướng dẫn rõ ràng hơn, ngành công nghiệp TIC đã bắt đầu một cách nghiêm túc và thu hút được một số lượng lớn các nhà tài trợ, môi giới / đại lý mới và các đại diện đã đăng ký vào thị trường. Kể từ những năm 1990, đã có sự quan tâm to lớn đối với Khách thuê trong các Trụ sở Giao dịch thường niên năm 1031. Trên thực tế, tăng trưởng vốn chủ sở hữu đã nở rộ 550% trong TIC từ năm 2002 đến năm 2004. Tổng giá trị các khoản đầu tư TIC đóng vào năm 2007 ước tính trên 8 USD. 5 tỷ. Một số người nói con số này thậm chí còn cao hơn - đạt 10 tỷ đô la (khi bao gồm đòn bẩy).

Những người thuê nhà trong các nhà đầu tư được chứng nhận chính thức

Phần lớn các dịch vụ TIC chỉ được cung cấp cho "các nhà đầu tư được công nhận", có nghĩa là phải đáp ứng các tiêu chí tài chính nhất định.

Nhà đầu tư đơn lẻ (hoặc kết hợp với vợ / chồng) phải có giá trị ròng lớn hơn 1 triệu đô la.

Thu nhập hàng năm là $ 200, 000 trong 2 năm qua với dự đoán rằng điều này sẽ tiếp tục.

Thu nhập chung với vợ / chồng với mức 300.000 đô la trong 2 năm qua với mong muốn không thay đổi.

Một thực thể như LLC, Đối tác hoặc Tổng công ty phải có tài sản ít nhất là 5 triệu đô la hoặc nếu tài sản dưới 5 triệu đô la, mỗi nhà đầu tư phải được công nhận là cá nhân.

1. Chỉnh sửa bởi Elizabeth Weintraub. Vào thời điểm viết, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.
2. Bởi C. Grant Conness, Chủ tịch, 1031 Alternatives Group
3. Một nhà đầu tư có thể nhận được sự hỗ trợ có giá trị trong việc tìm kiếm một Tài sản Thay thế từ một trong nhiều công ty chuyên về xử lý 1031 Sở giao dịch và Người thuê trong Giao dịch thường xuyên 1031. Các chuyên gia TIC này có thể tiếp cận được một số lượng lớn tài sản đầu tư và thường hoàn thành nhiều mức độ cần thiết khác, bao gồm so sánh giá cả, tiết lộ, thu nhập ròng, báo cáo tuyển dụng …
4. Thông thường, các nhà tài trợ đã tiêu tốn rất nhiều tiền cấu trúc các dịch vụ bất động sản này để đảm bảo rằng họ đáp ứng các yêu cầu của IRS cho một TIC 1031 Exchange. Đôi khi nhà tài trợ liên kết một tài sản với thỏa thuận mua bán và sau đó chuẩn bị hồ sơ mời thầu, thường được gọi là Bản ghi nhớ vị trí riêng, (PPM), sau đó được tiếp thị thông qua các đại lý môi giới. Một số nhà tài trợ đóng tài sản trước khi tiếp thị nhưng điều này có thể tốn kém hơn do chi phí vận chuyển.

Đánh giá một Đại diện Đầu tư Đăng ký

Chọn một đại diện đầu tư đã đăng ký chuyên về đầu tư TIC. Điều này nên được thực hiện trước khi bán bất động sản đầu tư của bạn.

Đánh giá một số thuộc tính có thể thay thế. Khi bạn làm việc này với đại diện đầu tư đã đăng ký của mình, bạn nên xem xét kỹ lưỡng các nhà tài trợ của mỗi đợt chào bán. Hồ sơ của họ là gì? Cơ sở hạ tầng của tổ chức kinh doanh có đầy đủ không? Hiệu trưởng, nhân viên và cán bộ quản lý có đủ tiêu chuẩn không?

Đảm bảo đại diện đầu tư của bạn có giấy phép Series 7 hoặc Series 22, cùng với giấy phép Series 63 hoặc Series 66. Anh / chị ấy cũng nên có kinh nghiệm về bất động sản thương mại, và có thành tích đã được chứng minh về việc trao đổi TIC thành công.

Câu hỏi để hỏi các nhà tài trợ Các công ty

• Chương trình của nhà tài trợ có được cấu trúc và công bằng cho các nhà đầu tư không?
• Việc chào bán có được tổ chức cẩn thận, hợp pháp và cơ giới với những thông tin thích hợp không?
• Các mục tiêu được vạch ra trong các tài liệu đã được đáp ứng?

Có phải rủi ro liên quan đến đầu tư rõ ràng không?

• Chương trình này, với tài sản của nó, được thiết lập với khả năng đạt được các mục tiêu cao?
• Các mục tiêu dự kiến ​​có phù hợp với các sự kiện?
• Những biện pháp bảo vệ và dự trữ nào đã được áp dụng?
• Một Người thuê trong Common Exchange 1031 cho phép một nhà đầu tư có nhiều lựa chọn khi tìm kiếm các tài sản thay thế.
• Thông thường yêu cầu đầu tư vốn cổ phần ít nhất 100.000 đô la, nhưng mỗi loại tài sản sẽ có mức tối thiểu đã được xác định bằng cách chia tổng vốn chủ sở hữu bằng số lợi ích TIC có thể có.
• Mỗi đề xuất PPM cần được đánh giá, phân tích và so sánh với các đề xuất cạnh tranh khác. Chi phí dự kiến ​​trong quá khứ, hiện tại và tương lai, thông tin tài chính của người thuê nhà, địa điểm và các vấn đề về môi trường cần được nghiên cứu, và bao gồm một nghiên cứu về khu vực thị trường bất động sản của khu đất.
• Chỉnh sửa bởi Elizabeth Weintraub. Vào thời điểm viết, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.

Theo C. Grant Conness, Chủ tịch nhóm 1031 Alternatives

Một số công ty xử lý các TIC đã hoàn thành việc khảo sát rất kỹ về nhiều tài sản đầu tư có thể có. Để làm được điều này, các đại diện đầu tư đã đăng ký hoàn thành công việc nghiên cứu cẩn thận trong công ty của họ, thường là thông qua bộ phận kiểm tra của họ; trong khi những người khác tìm kiếm các dịch vụ bên ngoài của "tư vấn siêng năng" và luật sư.

Các loại người thuê trong các xưởng giao dịch thông thường 1031

1031 Những người thuê trong các Sở giao dịch thông thường có thể được cấu trúc theo nhiều cách, và những cơ hội này thường đi kèm với việc quản lý và tài trợ tại chỗ.

Một khoản vay không đòi nợ đôi khi được cung cấp, ngăn cản người cho vay đi sau tài sản khác của người đi vay trong trường hợp vỡ nợ. Bảo đảm của người cho vay trong khoản vay được giới hạn trong giá trị của tài sản.

Tuy nhiên, một số nhà cho vay gần đây bắt đầu yêu cầu một thực thể có trách nhiệm phải ký vào khoản nợ trong trường hợp tiền thuê nhận được từ tài sản không được sử dụng để trả nợ nhưng thay vào đó được chuyển cho sửa chữa, vv Các nhà cho vay khác đã quy định rằng TIC và, đôi khi mỗi người mua cá nhân, phải đảm bảo cho người cho vay đối với bất kỳ vấn đề môi trường trong tương lai. Các nhà đầu tư được yêu cầu phải xem xét kỹ lưỡng các văn bản cho vay và PPM để tránh khả năng trách nhiệm vượt xa khoản đầu tư ban đầu.

Khi tiến hành nghiên cứu kỹ về các chương trình TIC, các nhà đầu tư nên cẩn thận so sánh cấu trúc và sự phù hợp với 15 Rev. Proc. hướng dẫn. Một giao dịch phân tán hoàn toàn có thể dẫn đến IRS không cho phép nó, do đó làm cho nhà đầu tư phải chịu hậu quả về thuế trong tương lai.

Phiếu mua hàng được cấu trúc với một văn bản có chữ ký của mỗi chủ sở hữu, cung cấp cho nhà tài trợ quyền quản lý hàng ngày quản lý tài sản. Có thể có hợp đồng thuê hoặc hợp đồng quản lý có các chênh lệch trong cách thức tiền thuê và các khoản tiền thu được được phân tán cho các đồng sở hữu TIC.

Phiếu mua hàng cũng có thể chứa một người thuê nhà trong thỏa thuận chung, mô tả mối quan hệ giữa nhà đầu tư cá nhân và các chủ sở hữu đồng sở hữu TIC khác. Một TIC cũng có thể được cấu trúc như một Thực thể Mục đích Đặc biệt (SPE), nơi không có cá nhân nào được liệt kê là chủ sở hữu. Theo SPE, một công ty trách nhiệm hữu hạn một lần mua và sở hữu lợi ích TIC. Cấu trúc này cung cấp thêm một lớp bảo vệ trách nhiệm pháp lý cho đồng sở hữu và người cho vay. Thông thường, Nhà tài trợ TIC sẽ không chịu trách nhiệm quản lý đầu tư và quản lý độc lập phải được tuyển dụng.

Là người thuê nhà trong Chứng khoán Trao đổi thường tệ Chứng khoán hoặc Bất động sản?

Hầu hết các nhà tài trợ coi các khoản đầu tư TIC là chứng khoán vì họ đáp ứng được định nghĩa về an ninh tại quốc gia mà tài sản đang có hoặc ở các bang khác nhau mà nhà tài trợ dự định chào bán. Điều này có nghĩa là chỉ có các nhà phân phối chứng khoán được cấp giấy phép có thể bán những khoản đầu tư này với sự giám sát của SEC. Tuy nhiên, tất cả các quyền lợi TIC, kể cả những chứng khoán là chứng khoán, được chuyển nhượng bởi hành động và hầu hết các bang xếp loại chúng như bất động sản.

Câu hỏi về việc một khoản đầu tư bất động sản có phải là một khoản bảo đảm có thể phức tạp hay không và vấn đề đang gây ra sự hoài nghi đáng kể.

Mặc dù việc mua một khoản lãi TIC là một giao dịch bất động sản với mục đích 1031, phần lớn được bán dưới dạng chứng khoán. Tuy nhiên, không có gì ngạc nhiên khi một số nhà tài trợ tiếp tục bán lợi ích TIC là bất động sản và không bán chúng như là chứng khoán.

Vì các công ty môi giới bất động sản thường tham gia vào việc bán Tài sản Đã Bị Từ Chối, các dịch vụ tiếp thị TIC thông qua các công ty môi giới này chỉ có vẻ hợp lý vì họ có thể xác định được các nhà đầu tư tiềm năng. Cuộc xung đột nằm trong các quy tắc của FINRA (Cơ quan Quản lý Công nghiệp Tài chính) và Ủy ban Chứng khoán và Hối đoái, trong đó cấm thanh toán phí hoặc hoa hồng cho bất kỳ ai không có giấy phép chứng khoán.

Điều này có hiệu quả quy định việc thanh toán lệ phí giới thiệu hoặc hoa hồng cho các nhà môi giới bất động sản. Không may là các quy tắc này, nhằm bảo vệ các nhà đầu tư, không khuyến khích các chuyên gia bất động sản trình bày những ưu điểm của giao dịch TIC đối với khách hàng trao đổi 1031 của họ.

Nhu cầu người thuê trong các xưởng giao dịch thông thường 1031 là mạnh

Một nhà đầu tư nên xem TIC là một tài sản sẽ được tổ chức như một khoản đầu tư vừa phải đến dài hạn. Nếu tính thanh khoản là quan trọng, thì nên cân nhắc lựa chọn thay thế.

Nhu cầu cho người thuê nhà trong tài sản chung tiếp tục phát triển với mỗi năm đi qua. Chỉ cần nói, vận tốc tuyệt đối của thị trường TIC và quá trình trao đổi năm 1031 có thể gây trở ngại cho các nhà đầu tư không quen thuộc với TIC, nhưng cơ hội kiếm lợi nhuận và tiết kiệm thuế rất lớn.

Chứng khoán được cung cấp thông qua bất kỳ công ty chứng khoán nào cũng nên đưa ra một tuyên bố tương tự mà bạn không thể dựa vào:

Tài liệu này không phải là một đề nghị để bán, cũng không chào mời mua bất kỳ chứng khoán nào. Thông tin chỉ dành cho mục đích thảo luận và thông tin. Nó không phải là nhằm thay thế các lời khuyên pháp lý, thuế hay kế hoạch tài chính có thẩm quyền. Các mã số thuế áp dụng chỉ áp dụng và liên quan đến luật liên bang. Các tiểu bang cá nhân có thể có mã số thuế riêng của chính họ. Vui lòng liên hệ với chuyên gia về thuế và luật pháp trong tiểu bang của bạn. Thông tin này được cung cấp từ các nguồn được cho là đáng tin cậy nhưng nên được sử dụng cùng với những lời khuyên chuyên nghiệp phù hợp với tình hình cá nhân của bạn.

Chỉnh sửa bởi Elizabeth Weintraub. Vào thời điểm viết, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.