Video: Day 4 Finding Hot Niche 2024
Khách hàng đã hỏi tôi rất nhiều lần về ước tính giá trị trên Zillow mà tôi tưởng tượng rằng mọi người đang tự hỏi về việc liệu Zillow có chính xác với Zestimate hay không. Tôi nghĩ điều đầu tiên cần hiểu là Zillow không phải là gì. Zillow không có trong bất động sản. Tôi không biết bất kỳ đại lý bất động sản làm việc tại Zillow (chưa anyway). Đây không phải là một dịch vụ công như thư viện. Zillow là một trang web kinh doanh, được thành lập để thu hút nhân viên mắt người muốn nhìn vào nhà và, lần lượt, để bán quảng cáo cho các chuyên gia bất động sản.
Zillow đưa ra nhiều kết luận về các ý kiến được hình thành bằng cách quan sát dữ liệu thu thập được từ nhiều nguồn khác nhau. Mọi người đều có ý kiến về một cái gì đó. Bạn có thể đồng ý hoặc không đồng ý. Ý kiến không phải là sự thật. Nếu Zillow có ngón tay của mình trên thị trường xung thông qua bóng tinh thể đặc biệt của riêng mình, Zillow có thể dự đoán sự sụp đổ của thị trường nhà ở, và điều đó đã không xảy ra. Trên thực tế, Zillow chỉ mới bắt đầu khi thị trường bắt đầu sụp đổ.
Nó giống như sự tương tự của Randolph Duke trong bộ phim Eddie Murphy Trading Places năm 1983, trong đó nhân vật Duke giải thích rằng liệu thị trường có tăng lên hay thị trường đi xuống, các nhà môi giới hàng hóa (và, vâng, ngay cả các công ty như Zillow,) sẽ tiếp tục kiếm tiền.
Hiểu Zillow của Zillow
Zillow đã thu thập dữ liệu bằng cách kết hợp tất cả thông tin về nơi ở có thể tìm thấy. Hợp nhất là một từ ưa thích để pha trộn và hợp nhất dữ liệu từ nhiều nguồn khác nhau vào một nguồn.
Thực hiện đúng, hợp nhất có thể tạo ra sự độc quyền. Nhưng chúng ta không thể vượt qua chính mình. Nhiều chương trình máy vi tính tồn tại có thể dự báo giá trị của một ngôi nhà. Ngay cả các đại lý bất động sản sử dụng các chương trình máy vi tính, nhưng sự khác biệt là các đại lý bất động sản không dựa vào các chương trình như, ví dụ, người ta có thể xem trí thông minh nhân tạo.
Chúng tôi vẫn chưa đến đó.
Ít nhất không phải là bây giờ, Zillow không thể dự đoán người mua sẽ cảm thấy như thế nào khi cô ấy vào nhà. Zillow không thể cho bạn biết liệu nội thất đã được cập nhật, nếu tay nghề vượt trội, hoặc liệu các vật liệu được sử dụng là kém hơn, hoặc liệu một trường học xung quanh góc đã giảm giá trị của nhà ủng hộ bóng đá, hoặc bất kỳ số khác các yếu tố mà các đại lý và thẩm định viên bất động sản sử dụng khi họ biết khu phố và đã trực tiếp kiểm tra nhà.
Làm thế nào các đại lý đến ước tính giá trị
Tôi không nói chuyện với tất cả các đại lý bất động sản, nhưng tôi đã làm việc trong hơn 40 năm và có trình độ năng lực tương xứng nếu không quá trung bình. Khi tôi bắt đầu đánh giá tài sản, điều đầu tiên tôi làm từ máy tính là nghiên cứu về nhà từ vệ tinh trên Google. Tôi lưu ý liệu nó có sao về một con đường bận rộn, gần với bất động sản thương mại hay đường cao tốc, kích thước của các ngôi nhà khác gần đó, thảm thực vật và cảnh quan, hướng về mặt trời và, nếu tôi may mắn, có thể có một bức ảnh bên ngoài cộng với cảnh đường phố.
Tôi cũng chạy hai bộ định giá tự động. Một là thông qua Realist, một công ty thuộc sở hữu của CoreLogic, tập trung dữ liệu từ tất cả các hoạt động bán hàng, bao gồm cả không phải của MLS, và sẽ tính đến doanh số bán nhà xung quanh 25% hoặc ít hơn trong cấu hình và kiểu, bao gồm các thông số khác mà tôi tự thiết lập.
Việc định giá tự động khác dựa trên doanh thu được rút ra trực tiếp từ MLS và tính dựa trên hình vuông, bao gồm giá trị cao, thấp, trung bình và trung bình của tất cả các danh sách đã bán, đang chờ xử lý và đang hoạt động. Hai giá trị này một mình rất khác nhau, nhưng, được sử dụng với nhau, tôi có thể đạt đến một phạm vi giá trị, thường không nhiều hơn 5% sự khác biệt. Nhưng đó vẫn chưa đủ để thiết lập giá trị.
Trang bị thông tin đó, sau đó tôi kiểm tra nhà và nhìn vào nó qua con mắt của người mua, làm thế nào một người thẩm định sẽ xem nó, và nơi chúng ta cần phải được vị trí chống cạnh tranh để lái xe giao thông đến nhà. Nó không phải bất thường đối với tôi để nhập một ngôi nhà với một hợp đồng niêm yết sẵn sàng trong tay và kết thúc bằng tay thay đổi giá niêm yết sau khi xem nhà. Tự động hoá không phải là nơi đánh giá cá nhân.
Zillow Zestimate of Value Accuracy
Zillow không bao giờ khẳng định chính xác 100% mọi lúc, thậm chí 80% chính xác trong mọi lĩnh vực. Nếu tất cả các ngôi nhà trong một bán kính sáu block rất giống nhau, ví dụ như một phân khu ngoại ô, chứa đầy những ngôi nhà được xây dựng quanh cùng một năm, có kích thước giống nhau và với các tiện nghi giống hệt nhau, ước tính của Zillow sẽ chính xác hơn nhiều, có lẽ trong vòng 10%, bởi vì không có đủ phương sai cụ thể để ném nó đi. Những lần khác, nó sẽ không thể là gần hết.
Tôi đã kéo bốn ngôi nhà tiêu biểu mà tôi đã bán cá nhân để so sánh với một Zestimate cho bạn. Một trong số đó là hai căn nhà ở Midtown Sacramento, nằm trên một đường phố bận rộn gần đường ray và gần tiếng ồn không lưu thông trên mặt bằng thương mại. Zillow ước tính giá trị của ngôi nhà đó là $ 380, 733, nhưng nó đã bán với giá $ 349,000 sau gần 6 tháng ra thị trường, với nhiều sự phơi bày. Ước tính của Zillow là khoảng 9% quá cao.
Ngôi nhà thứ hai là bến cảng trong vùng Pocket của Sacramento. Zillow có giá trị căn nhà là 983 USD, 097. Nó bán với giá $ 1, 085, 000, cao hơn 10% so với ước tính của Zillow. Nếu người bán hàng dựa vào ước tính của Zillow, họ sẽ mất hơn 100.000 đô la, không thay đổi chút nào.
Ngôi nhà thứ ba là một ngôi nhà được xây dựng lại trong một khu vực riêng biệt của Davis, California, gần Đại học Davis. Zillow có giá trị căn nhà ở $ 1, 230, 563, nhưng nó được bán với giá $ 1, 495, 000, và tiền mặt, không có khoản tài trợ. Đó là Zestimate quá 20% quá thấp.
Ngôi nhà thứ tư là ngôi nhà đầu tiên ở Elk Grove, California. Một lần nữa, ước tính của Zillow quá thấp, ở mức 488 đô la Mỹ, và được bán thêm 16%, trong đó có đánh giá người cho vay của người mua, ở mức $ 565, 500.
The Zestimate được xây dựng nhằm cung cấp cho khách hàng một loạt giá trị.Nó không có nghĩa là để thay thế một thẩm định cũng không phải là ý kiến chuyên môn bất động sản có giá trị. Tôi luôn luôn có một gander ở giá trị Zillow trước khi tôi ghé thăm một người bán vì tôi biết người bán đang nhìn vào những giá trị đó. Không phải vì có giá trị với tôi như là một chuyên gia trong dự toán. Các đại lý bất động sản không sử dụng Zillow để định giá một ngôi nhà.
Tôi nhận thấy một số đại lý sẽ nói với khách hàng của họ xem giá của Zillow để biện minh cho việc họ mua hàng khi họ mua nhà, cung cấp cho Zestimate giá cao hơn giá bán thực tế. Đó là một cách sử dụng có chọn lọc với các đại lý. Khi giá cả là lợi thế của họ, họ có thể sử dụng nó. Ngay cả các ngân hàng không biết gì tốt hơn, vì thế trong một tình huống bán hàng ngắn, ví dụ như khi chào giá nhiều hơn mức thấp, một đại lý bán hàng ngắn có thể chỉ ra Zestimate cho ngân hàng bán hàng ngắn.
Tuy nhiên, Zillow cung cấp nhiều hơn cho người tiêu dùng hơn so với khía cạnh Zestimate. Tôi tin rằng mọi người bị treo trên Zestimate rằng họ bỏ qua sự giàu có dồi dào của thông tin trên trang web đó bao gồm các sự kiện khó, dữ liệu thích hợp, bán hàng có thể so sánh và nhân khẩu học ở khu phố, tất cả đều có thể vô giá cho bất kỳ người mua nhà lần đầu tiên hoặc nhà người bán trong một giao dịch bất động sản.
Vào thời điểm viết thư, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, là Môi giới Liên kết tại Lyon Real Estate ở Sacramento, California.
Sự tiết lộ đầy đủ: Elizabeth Weintraub cũng là đại diện của Zillow Premier